Начнем с того, что инвестиция в сомнительный отель может окончиться 10-15 летней окупаемостью. Но поскольку покупатель входит в гостиничный бизнес не альтруизма ради, а все-таки ради прибыли, мы настоятельно рекомендуем воспользоваться недорогими услугами нашей компании. Это поможет выяснить реальную стоимость заинтересовавшего вас объекта и перспективы развития бизнеса.

Подробнее

Покупка отеля – как лишнего не заплатить

Для этого наши юристы и экономисты произведут оценочную стоимость отеля. Сложность данного вопроса заключается в том, что существует 3 методики стандартного подхода оценки гостиницы: затратная, сравнительная и доходная. Причем каждая из них имеет плюсы-минусы, поэтому для получения объективного и точного результата необходимо использовать все три варианта.

Затратный подход. В этом случае цена объекта складывается из суммы всех затрат, связанных с организацией аналогичного бизнеса. Причем в рыночную цену входит стоимость активов (в том числе зданий, отделки, мебели, вложений в оборотные средства, но с вычетом, связанных с бизнесом, обязательств).

Вот только затратный подход не позволяет учесть конъюнктуру рынка и потенциальную способность бизнеса приносить прибыль в будущем.

Сравнительный подход. Он базируется на рыночной стоимости аналогичных отелей. Если продается типовая гостиница, и имеется открытая информация о подобных сделках, тогда эта методика идеальна. Чтобы воспользоваться этой методикой наши сотрудники выбирают похожие объекты, максимально приближенные к выставленной на продажу гостиницы (с аналогичными: звездностью, удаленностью от центра и достопримечательностей, месторасположением, транспортной инфраструктурой (удаленностью от аэропорта, федеральной трассы, остановок общественного транспорта)). Также учитывается год возведения аналога и продающегося отеля, реконструкции, наличие парковки, качество ремонта и пр.

Чем больше совпадающих характеристик, тем точнее определяется стоимость бизнеса. А каждое различие требует корректировки цены реализуемой гостиницы (дисконта или прибавки).

Оценка отелей, в отличии от большинства других объектов коммерческой недвижимости, производится не по общей площади, а по количеству и базовой оценке номеров.

Для желающих купить ликвидную гостиницу в мегаполисе, каковым является Ростов-на-Дону, сравнительный подход дает достаточно точную стоимость. Но для уникальных объектов и для отелей с четырьмя и более звездами он мало подходит – каждый из этих объектов имеет свою «фишку», учесть которую при такой методике практически невозможно – слишком велика погрешность.

Также сравнительный подход хоть и отражает текущую рыночную ситуацию, но не позволяет заглянуть в будущее гостиничной востребованности. Но ведь отельный бизнес как раз и является инвестиционной покупкой с прицелом не только на день сегодняшний, но и на «прибыльное завтра».

Доходный подход. Эта методика основана на прагматизме инвестора, который вряд ли за рентабельную гостиницу заплатит больше, чем текущая стоимость предстоящих доходов от данного бизнеса. Другими словами, на самом деле покупается не собственность как таковая, а право на будущие доходы от гостиничного бизнеса.

Аналогично, владелец отеля не должен продавать бизнес дешевле величины будущих прогнозируемых доходов. Подразумевается, что в результате торга стороны найдут компромисс в цене, которая и будет отображать текущую стоимость, ожидаемых в будущем, доходов.

Такая методика не учитывает бизнес-риски и колебания курса. А расчеты доходного подхода носят вероятный характер и не учитывают непредвиденные обстоятельства. Именно поэтому нашим специалистам придется выполнить все 3 методики, чтобы точно установить реальную рыночную цену гостиницы и рекомендовать ее продавцу.

Что учесть при покупке гостиницы

Будущим отельерам мы рекомендуем не только учитывать стоимость приобретаемого бизнеса, но и обратить внимание на такие моменты:

  1. Конкуренцию. В данном сегменте рынка она постоянно растет. Поэтому нужно учесть избыток или дефицит гостиниц в выбранном сегменте. Например, в Ростове-на-Дону наблюдается нехватка двух-трехзвездочных отелей в центре.
  2. Месторасположение. Для доходности бизнеса большое значение имеет близость отеля к достопримечательностям или деловому центру, транспортная развязка, соседство с зеленой зоной и т.д.
  3. Сезонность. Хотя для городов этот фактор менее важен, нужно понимать, что Донская столица всегда была привлекательна для туристов, приезжающих в ЮФО.
  4. Качество номерного фонда. Если номера отвечают современным требованиям, доходность гостиницы возрастает.
  5. Дополнительные предложения. Наличие современных бассейнов, фитнес-залов, рестаранов, баров, конференц-залов и т.д. определенно увеличат число гостей.
  6. Право собственности. Оно относится не только к строению или земельному участку, но и к мебели, ресторану внутри и т.д. Если имеются обременения, ведение бизнеса усложнится.
  7. Историческая и архитектурная ценность здания.
  8. Профессионализм управленцев и персонала.
  9. Эксклюзивные особенности:
    • нетривиальный дизайн;
    • улучшенное обслуживание;
    • креативная реклама;
    • истории и легенды, связанные с местом, зданием, названием отеля.

Если вы хотите удачно купить в Донской столице отличную гостиницу по хорошей цене, брокеры компании «Udel» быстро и недорого реализуют ваше желание. Мы знаем, как сделать инвестицию удачной и предпримем все меры, чтобы вы остались довольным своим новым приобретением. Обращайтесь, нам есть что вам предложить!

[свернуть]

Гостиничный

Сортировать по: Дате Цене
2 000 000 р
Хостел с низкой арендной ставкой в центре
Гостиничный
Район:
Ленинский
Прибыль:
100 000 млн.
Окупаемость:
20 мес.
17 000 000 р
Продается база отдыха в центре г. Ульяновска
Гостиничный
Район:
г. Ульяновск
Прибыль:
175 000 млн.
Окупаемость:
97 мес.
1 200 000 р
Новый Хостел в центре города
Гостиничный
Район:
Кировский
Прибыль:
50 000 млн.
Окупаемость:
24 мес.
3 обьявления